Bank manakah yang menyediakan pakej perumahan (housing loan/mortgage)
paling menarik? Adakah pakej Islamik lagi elok jika dibandingkan dengan
pakej pinjaman konvensional? Bagaimana pula dengan kadar faedah
(interest rate) yang ditawarkan oleh setiap bank?
Istilah �menarik� untuk pinjaman perumahan adalah sangat subjektif
dan secara keseluruhannya bergantung kepada objektif dan kemampuan bakal
pembeli hartanah terbabit. Sebenarnya, tiada satu pun pakej pinjaman
perumahan yang boleh memenuhi semua kehendak pelabur. Setiap pakej
mempunyai keistimewaan dan kekurangan masing-masing (plus & minus
point) bergantung kepada objektif bakal pelabur.
Elemen-elemen utama yang perlu diutamakan dalam memilih pakej pinjaman perumahan ialah:
Kadar faedah (Interest Rate)
Biasanya, setiap bank menawarkan pakej BLR-XXX%. BLR (Base Lending Rate) bermaksud Kadar Pinjaman Asas (KPA), iaitu kadar faedah yang dikenakan oleh setiap bank. Kadar ini berbeza-beza di antara bank kerana kadar ini bergantung kepada kadar OPR (Overnight Policy Rate) yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia (BNM). Pada masa kini, BLR untuk setiap bank berada pada julat 6.30%.
Sebagai pelabur yang bijak, kadar BLR untuk setiap bank patut
disemak terlebih dahulu dan seterusnya menilai pakej pinjaman yang
ditawarkan. Semakin rendah kadar faedah, maka jumlah faedah yang perlu
dibayar sepanjang tempoh pinjaman akan menjadi lebih sedikit.
Contohnya, jika Bank A menawarkan pakej
BLR-1.7% manakala Bank B pula menawarkan pinjaman pada kadar BLR-2.2%,
bayaran ansuran masing-masing ialah RM 923 dan RM 870, bagi rumah
yang bernilai RM200 000 dengan bayaran pendahuluan sebanyak RM20 000.
Hal ini menujukkan �keuntungan� sebanyak RM53 setiap bulan jika pelabur
tersebut memilih pakej dari Bank B.
Bagi pakej perumahan Islamik, kadar faedah akan ditetapkan (capped)
pada 10% maksimum walaupun BLR bank terbabit meningkat sehingga 13%.
Kebanyakan bank-bank utama seperti Maybank, CIMB dan Public Bank
manawarkan pakej Islamik seperti ini. Bagi pelabur yang berminat pada
kadar faedah tetap (fixed rate dan tidak bergantung kepada BLR semasa),
pelabur boleh memilih ING kerana syarikat ini menawarkan kadar serendah
4.85% sepanjang tempoh pinjaman.
Margin pinjaman (Margin of Financing)
Margin pinjaman ini bermaksud jumlah yang akan dipinjamkan oleh bank kepada pembeli. Sebagai contoh, jika bank menawarkan pakej MOF pada 90% untuk hartanah bernilai RM200 000, ini bermakna 90% daripada harga hartanah terbabit iaitu RM180 000 akan �dibayar� oleh bank. Baki 10% atau RM20 000 perlu dibayar sendiri oleh pembeli sebagai bayaran pendahuluan. Oleh yang demikian, pakej pinjaman yang menawarkan MOF yang tinggi (biasanya 90%) perlu diutamakan jika pembeli tidak ingin mengeluarkan wang tunai dengan terlalu banyak. Kadang-kadang, bank akan menurunkan nilai MOF untuk sesuatu pinjaman jika rumah itu mempunyai potensi pelaburan yang rendah seperti kawasan tersebut mudah berlaku banjir, rumah yang rosak teruk atau jangka pajakan (leasehold) hampir tamat.
Tempoh pinjaman (Loan Tenure)
Tempoh pinjaman merupakan antara faktor yang penting kepada pelabur muda ataupun yang berusia. Hal ini kerana bagi setiap pakej pinjaman perumahan, tempoh pinjaman yang ditawarkan bergantung kepada usia pelabur terbabit. Sebagai contoh, Affin Bank menawarkan pakej pinjaman yang mempunyai tempoh maksimum 45 tahun atau umur peminjam mencapai 75 tahun. Jadi, jika pelabur terbabit berusia 25 tahun, beliau boleh memohon pinjaman maksimum 45 tahun. Sebaliknya, jika pelabur tersebut berumur 50 tahun dan ingin membuat pinjaman daripada Affin Bank, tempoh maksimum yang diberikan hanyalah 25 tahun sahaja (bukan 45 tahun) kerana dalam tempoh itu, umur beliau telah mencapai 75 tahun.
Walaubagaimanapun, tempoh pinjaman ini amat bergantung pada objektif
pelabur terbabit seperti berikut:
� Jika pelabur terbabit ingin menyelesaikan pinjaman secepat
mungkin, pelabur terbabit dinasihatkan membuat pinjaman yang mempunyai
tempoh yang singkat (seperti 25 tahun) tetapi bergantung juga kepada
kemampuan untuk membayar ansuran bulanan. Hal ini kerana tempoh yang
singkat akan menyebabkan ansuran bulanan menjadi tinggi dan di luar
kemampuan pelabur. Kaedah ini biasanya dipilih oleh pelabur yang tidak
suka berhutang atau membeli rumah tersebut untuk kegunaan sendiri.
� Sebaliknya, jika pelabur terbabit ingin menjadikan rumah itu sebagai rumah sewa, tempoh pinjaman yang lebih lama seharusnya dipilih. Hal ini kerana penyewa hartanah
tersebut seolah-olah menjadi �pembayar� tetap untuk ansuran bulanan
rumah itu dan keuntungan bulanan daripada bayaran sewa dapat dinikmati
oleh pelabur.
Tempoh Lock-in (Lock-in Period)
Biasanya, tempoh �lock-in� yang ditetapkan oleh bank-bank tempatan ialah 3 atau 5 tahun. Apakah impak tempoh �lock-in� kepada pinjaman perumahan? Maksudnya ialah bayaran penalti akan dikenakan kepada peminjam jika peminjam terbabit menyelesaikan pinjaman (loan settlement) tersebut sebelum tamatnya tempoh ini. Contohnya, bagi pinjaman perumahan Maybank, penalti sebanyak 3.5% daripada jumlah pinjaman akan dikenakan jika peminjam tersebut menjual rumahnya dalam masa 5 tahun.Oleh yang demikian, jika pelabur ingin membeli hartanah dan menjualkannya dalam masa terdekat (property flipping), tempoh �lock-in� yang singkat atau kadar penalti yang rendah perlulah diutamakan supaya untung penjualan hartanah terbabit dapat ditingkatkan.
Berdasarkan elemen-elemen ini, bakal pelabur perlulah membuat soal
selidik terlebih dahulu tentang kelebihan dan kekurangan setiap pakej
pinjaman yang ditawarkan oleh bank-bank tempatan atau
institusi-institusi kewangan. Carta di bawah turut diselitkan untuk
dijadikan rujukan utama bakal pelabur dalam membuat pemilihan pinjaman
perumahan. Kemudian, pilihlah pakej pinjaman yang terbaik bergantung
kepada objektif pelaburan dan kemampuan kita.
*Sumber: Artikel ini dipetik drp laman web Drumah
http://panduanpercuma.info
Tiada ulasan:
Catat Ulasan